税务检查中*常见的10个房产税风险点

2025年11月21日更新

企业出租房产时，常犯一个错——以为合同约定免租期就不用交房产税，结果没按房产原值缴税。但财税[2010]121号文第二条明确：出租房产有免租期的，免租期间产权所有人得按房产原值交房产税。免租金≠免房产税，不管有没有约定免租期，这税都得交——不然不仅少缴房产税，还得补滞纳...

企业出租房产时，常犯一个错——以为合同约定免租期就不用交房产税，结果没按房产原值缴税。但财税[2010]121号文第二条明确：出租房产有免租期的，免租期间产权所有人得按房产原值交房产税。免租金≠免房产税，不管有没有约定免租期，这税都得交——不然不仅少缴房产税，还得补滞纳金和罚款。企业得自查有没有免租期业务，只要合同写了免租，免租期间就得按原值缴，没缴的赶紧补。

还有土地价值的问题——很多企业按房产原值计税时，没把拿地款、开发土地的成本算进房产原值，结果计税基础错了，少缴了税。财税[2010]121号文第三条规定：按房产原值计税的，不管会计怎么算，房产原值都得包含地价；宗地容积率低于0.5的，得按房产建筑面积的2倍算土地面积，再确定要计入的地价。要是这些钱没算进原值，肯定少缴税。企业得查：房产原值里有没有包含地价？容积率低于0.5的有没有按2倍算土地面积？没包含的赶紧补税。

产权不清晰的房子也不能忘——有些企业因为历史原因，房子没证、没入账，就以为不用交房产税？但实际上企业代管或用着这房子，就得按规定缴。国发[1986]90号暂行条例第二条明确：产权没确定、有租典纠纷的，代管人或使用人得交房产税。要是因为没证、房产不明就逃税，不仅少缴房产税，滞纳金和罚款也跑不了。企业得记住：产权谁的谁交，没确定的代管人或使用人交。

还有房屋配套设施——不少企业为了当年多列成本，把附属设施的钱一次性记费用或摊到长期待摊里，没算进房产原值，结果计税基数小了，少缴了税。国税发[2005]173号文说了：跟房子连在一起、不能随便动的附属设施（比如给排水、采暖、消防、中央空调、智能化设备），不管会计上单独记账还是合并，都得算进房产原值交房产税。要是这些费用没算进原值，肯定少缴税，还得补税金、滞纳金和罚款。企业得查房产入账时有没有把这些不可移动的附属设施算进去？没算的赶紧调整原值补税。

未竣工验收但已经用的房子也得缴税——很多企业委托施工队建的房子，按规定验收后次月交房产税，但验收手续超麻烦，企业往往没验收就开始装修、出租、出借，这时候得从使用次月起交房产税，可不少企业拿“没验收”当借口拒缴。财税地字[1986]008号文第十九条说：没验收就用了或出租、出借的新建房屋，得按规定交房产税。要是没验收就用了还拒缴，等着补税、滞纳金和罚款吧。记住：出租、出借房产，自交付次月起交房产税。

地下建筑也不能漏——企业办公或经营用的地下室、半地下室，能生产、办公、储藏甚至住人，因为隐蔽常被忽略没交房产税。但财税[2005]181号文第一条明确：只要在房产税征收范围内、有房屋功能的地下建筑（比如跟地上连在一起的地下室、全地下建筑、地下人防设施），都得交房产税。所谓“有房屋功能”，就是有屋顶和围墙，能遮风挡雨，能用来生产、办公的地方。企业得自查有没有这类地下建筑？有的话赶紧交。

改扩建支出也得算进原值——不少企业为了当年多列成本，把房屋改扩建的钱一次性记费用或摊到长期待摊里，没算进房产原值，结果计税基数小了，少缴了税。财税[2008]152号文第一条说：按房产原值计税的，不管会计上有没有记在固定资产里，都得按房屋原价交。没按国家会计制度算的，得调整或重新评估，再按新的原值交。要是改扩建的钱没算进原值，肯定少缴税。

公益用房和办公用房别混淆——企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，能比照财政拨款的事业单位免房产税。但有的企业故意把办公、经营用房说成公益用房，想免房产税，这风险大了。财税[2004]39号文说了：企业办的这些公益机构自用的房产免房产税。要是故意混淆，等着补税、滞纳金和罚款吧。企业得自查有没有把经营用房混进公益用房里？有的话赶紧把经营用房的税补上。

自建房屋要及时转固缴税——企业自己建的房子，建成次月交房产税；委托施工的，验收次月交。但有的企业把自建的房子一直放在“在建工程”里，不转固定资产也不交税。财税地字[1986]008号文第十九条明确：自建的建成次月交，委托施工的验收次月交。税务稽查最关注这个——自建房屋有没有按时间缴税？要是没转固、没缴税，等着补税、滞纳金和罚款吧。企业得查“固定资产”里的房屋原值，按纳税义务时间算够不够税。

最后说说减免税的备查资料——国家税务总局2019年21号公告说，“六税一费”优惠是“自行判别、申报享受、资料留存备查”，申报不用交资料，但得自己留着。要是企业没留资料或留得不全，会影响能不能享受减免。比如财税[2019]13号文说，小规模纳税人可以减征50%的房产税（具体幅度看当地）。但21号公告明确：享受优惠得自己判断符不符合条件，得留资料备查；企业要对资料的真实性负责；税务后期会查，不符合的要追减免的税。税务稽查会重点查备查资料——没留或留不全的，不仅没法享受减免，还得补房产税。记住：享受优惠得自己留资料，对资料负责；税务后期会查。